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文:晓楼
春天到了，广州已经开始热起来了，广州的小阳春们大家可能还没感受到，但太阳已经在部分热盘的二手业主心中高高挂起。
是的，他热了。
是的，他飘了，
他们开始反价了。
晓楼有一位朋友，看中了美林湖畔的某个单位，心理价位已经和业主的挂牌价相差无几，准备约出来摆台谈价格，没想到的是，业主居然临时反价50万。
业主：以前的价格不卖了，我摊牌了。
打开朋友圈，看到不少中介朋友也有这样的同感，感觉市场变了：
01
魔幻的是，正当我打开贝壳网站准备瞅瞅二手房，好家伙，广州二手房放盘量激增，现在已经超过10万套二手房在放卖。
而且这只是其中的一个房产中介平台，如果加上其他平方的放盘量会更高。
去年8月份，贝壳平台上的挂牌数量不过才8.3万套，不过半年光景，竟然新增了1.7万套。
为何？
因为近期各地信贷的放松，一定程度上修复了人们对房地产的预期，不再像前几个月那样悲观了。
前段广州宣布降低房贷利率，这是一个相当关键的信号，广州作为一线城市，一个出台过指导价政策的城市，被点名批评过的城市，居然也降低了房贷利率，而且好像也没挨批评，此后各地降低房贷利率的消息如雨后春笋般冒出。
买房的贷款成本降低了，银行放款也不像以前那样困难了，放盘挂卖的意愿增强了。再加上现在生活条件改善，人们对居住的要求与日俱增，改善需求增加，许多人纷纷把旧房挂牌卖掉，置换成新房。
以上这些种种的原因叠加，造成了二手房挂牌数的井喷。
02
同学们，睁大你的小眼睛，现在这些有底气反价的房子，基本上都是总价超过500万，且大多位于珠江新城及周边（琶洲，金融城）。
市场在分化，分化，分化！
我们已经在公号多次提醒:现在的市场已经和过往不同，过去普涨的时代，已经一去不复返了。
那些位于一线城市核心区域，占据稀缺资源的房子，会越来越吃香，而那些三四线城市，县城里的房子，则会因为供过于求，价格支撑不足。
广州内部也是一样的，潮水褪去，就能看到是谁在裸泳。
当一系列政策组合拳打击广州楼市时，可以看到价格最先支撑不住的是外围片区，例如增city，花都，南沙……
以上这些板块，都有一些共同的特点：例如位置距离市中心太远，属于远郊区域；规划较弱、当地缺乏产业支持，常住人口稀少等等……
君不见，刚踏进3月，就有部分市区的楼盘跃跃欲试，纷纷喊出涨价的口号。而增city，打着特价房，工抵房的口号，暗搓搓地降价了……虽然大家同是新房，但他们的悲欢并不相通……
03
核心区域的房价，虽然也有回调，但在大水来临之际，最先修复。
能把水兜住的房子，恰恰是核心区域的二手房，一方面是现房的交易周期短，过户即可出证，有房产证在手，就能衍生出很多玩法；另一方面这些房的流通性比新房快很多。
因为这部分房子所在的片区，已经进入成熟的二手房市场，片区内已经很少或几乎没有新房供应。即使有新房供应，也是天价，远远抛离二手房的价格。
例如近段时间成交4套的美林湖畔花园，位于金融城板块，片区内除了合景臻瀛名铸和江源半岛，已没有新房供应。
合景臻瀛名铸以大平层产品为主，吹风价为19-23万左右，总价至少在3500万以上；而江源半岛，楼龄已经十多年，虽然买的是一手房，但总感觉不像新房，小区入住率不高，有点买不下手，很憋屈。
片区内的二手竞品也不多，使得美林湖畔成为金融城的标杆盘。需求旺盛，但供应稀少，根本不愁卖，这是美林湖畔业主敢于反价的底气之一。
另外一个核心原因，就是因为广州实行的限售两年政策，这使得房屋交易过后，就在市场上销声匿迹至少两年，减少短期内二手房的供应量。
去年增值税满两年减免提高到满五年才能减免，原本满二年就是卖的房子，因为税费增加，使得卖房成本增加，导致部分卖家宁愿再捂三年才出售。
雪上加霜，进一步导致供应量减少，核心区的二手房买一套少一套。对于几乎没有新房供应的片区来说，反而有利于价格维持稳定。
但对于源源不断有新房供应的片区来说，就是二手房业主的噩梦。
二手房的交易成本和一手房根本不是同一起跑线。这里的二手房，别说涨价，就算降价也未必能卖出去。
这就是为啥广州天量二手放盘的情况下，有的片区业主能反价，有些片区只能降价出售的原因。
广州，陷入了冰火二重天。
